第二代唐樓落成於1903年至1920年代之間，設計受到1903年通過的《公共衛生和建築條例》影響。這條新法例是在1894 年鼠疫爆發之後通過。當中規定房屋必須設有廁所、後巷和天井，以改善通風和衛生狀況。由於建築高度和深度受限，衍生出陽臺延展至覆蓋行人道的設計。這一時期的建築方法也進入過渡階段，結合傳統磚木和鋼筋混凝土。

第三代唐樓始於1930年代，並一直持續到第二次世界大戰時期。鋼筋混凝土是主要的建造材料，這時期許多建築都有裝飾藝術風格元素，追隨當時全球建築的主流趨勢。1935年，建築法例進一步修訂，產生了自然通風的共用樓梯設計，這也成為這一代唐樓的顯著特徵。

為何1920年代以前的唐樓存留數量大降？若單論歲月無情，似乎未足以充份解釋這一現象。假設古諮會未曾遺漏保育許多較舊的建築，當中還有其他因素，如火災、瘟疫、粗糙建築質量以及 1920年代租金管制政策的意外後果，就讓我們在下文逐一分析。

火災

開埠初期的數十年間，常有火災發生，燒毀數以十計甚至百計的建築物。熊熊烈火在稠密、部分以木材建成的樓房間迅速蔓延，遏止火勢的唯一辦法往往是用炸藥炸毀建築物，形成防火帶。1868年消防處成立以前，救火工作是由英軍和地區商會資助的各種志願救火隊負責，但卻成效不彰。

1851年、1856年、1858年、1866年、1867年和1868年皆曾發生嚴重大火，1878年的一場災難級大火更燒毀了上環機利文新街和中區警署（大館）之間約 400 棟房屋，永和號雜貨店就是在這場大火後，建於廢墟之中。

瘟疫

1894年，香港爆發鼠疫，導致2500人死亡。其後直到1929年，每年夏天都有小規模爆發。兩名被派往香港調查的外國科學家早於1894年發現鼠疫細菌，但當時人們對跳蚤和老鼠的傳播途徑還不甚了解。許多政府官員仍然相信「瘴氣理論」，認為疫症是由受污染土壤釋出的劣質空氣造成。因此，他們將太平山——一個供水或排水系統不足、四分之三房屋都被切割成窄小板間房的貧困華人社區列為疫症源頭。

殖民地官員經常將唐樓的惡劣居住狀況歸咎於華人生活習俗，一些華人業主更利用這種看法，辯稱將西方衛生標準強加於他們身上是不公平的做法。但事實上，當時包括歐洲人、印度人、巴斯人和葡萄牙人在內的各種國籍富人，都有修建唐樓作為出租物業，太平山有三分之一的建築物是由非華人業主持有。

1894年10月，儘管業主強烈反對，《太平山收回條例》在立法會以一票之差獲得通過。政府一把火將417幢唐樓夷為平地，清除表層泥土後，再以更高的標準重建整個社區。數以千計居民因此被迫離開家園。這就是粵語中「洗太平地」一詞的由來，意思是清除一切。

劣質建築

為了盡可能減低建築成本，許多早期唐樓往往以質量較差的青磚建成。建築商偷工減料以節省材料，並賄賂工務司署的監管人員，以求他們對此「隻眼開隻眼閉」。房屋建成後，在沒有正式屋契的情況下出售，意味著沒有人負責維修。因此，當時報紙上經常有房屋倒塌的報道。1901年發生一宗特別嚴重事故，閣麟街有兩棟樓齡不到30年的房屋倒塌，造成43人死亡。隨後的調查揭露，房東為了節省成本，不但省去建築物的結構樑，建造空心牆，還在樓頂加蓋了一層樓。除此之外，當時政府向立法會提交的報告中顯示，1895年5月至1901年8月期間，共有71起樓宇坍塌事故，當中牽涉至少30幢完整房屋以及其他部分坍塌的建築。

始料不及的後果

1920年代初，通脹和第一次世界大戰造成全球糧食短缺，導致香港的住屋負擔危機到了無法承受的程度。1921年6月，時任港督司徒拔引入法例，將租金凍結在1920年12月的水平直到當年年底。法案獲得絕大多數公眾的支持，租金管制每年皆獲延長，並持續至1925年。然而，為了鼓勵興建更多的房屋，新建築物被豁免於此限，但結果卻適得其反——業主趕走租戶，聲稱要重新發展。有時只是不必要的修葺，但在許多情況下，建築物卻確實被拆除。因為業主們認為比起另覓地皮興建新屋，原址清拆再重建所換來的投資回報更可靠。

至1923年，有立法會議員投訴，一些完好無損的建築物也被清拆，當中包括上海街一幢僅有兩年樓齡的建築。租戶也不得不用金錢收買房東（支付「鞋金」），以免流離失所。在這種情況下，一幢唐樓即使能在之前幾十年的常發火災、瘟疫和劣質建造工程中倖存下來，卻仍可能在1920年代的重建熱潮之中倒下。

倖存者

在第二次世界大戰期間，香港約有19,000幢建築物被摧毀或損壞，隨之而來的是多次重建浪潮。現時為數不多的唐樓已成為保育焦點，也引發人們的懷舊之情。縱然有些已被改建成藝術場所和餐廳，但在精心修復的外牆底下，它們仍舊是那一段混亂而不浪漫歷史的標記；見證從最早期開始，香港社會就已經視房屋為投資工具，而非長久安居之所。一如那些曾經窩居陰暗局促板間房的人們，這些建築物也是時代的倖存者。

資料來源：

Cecilia L. Chu, Building Colonial Hong Kong Speculative Development and Segregation in the City, Routledge, 2022.

Lee Ho Yin, “Prewar tong lau: A Hong Kong shophouse typology”, Pre-war Tong Lau: A Hong Kong Shophouse Typology, A Resource Paper for the Antiquities and Monuments Office and Commissioner for Heritage’s Office, 19 April 2010.

Lee Ho Yin and Lynne D. Stefano, “Tong Lau: A Hong Kong Shophouse Typology”, Gwulo, 9 May 2016.

Patricia O’Sullivan, “The history of Hong Kong’s Fire Services Department, and the devastating infernos that forced the city to form a proper response force”, South China Morning Post, 5 June 2022.

Stephen N.S. Cheung, “Roofs or Stars: The Stated Intents and Actual Effects of a Rents Ordinance”, Economic Inquiry, Oxford vol. 13, i.1, 1 March 1975.

考城學社（2022）。【港九戰前唐樓與洋樓地圖2021】。

古物諮詢委員會（2021）。“搜尋個別建築物資料（1,444幢及新項目歷史建築）” （最後修訂日期：2023年1月5日）。香港：古物諮詢委員會。